Mönchengladbach. Ein Investitionsvolumen von einer 3/4 Milliarde Euro, 1.500 neue Wohnungen, ein 15.000 Quadratmater großer See als USP – keine Frage, mit der Seestadt mg+ stößt die Stadt Mönchengladbach in neue Dimensionen vor. Klaus Franken ist von den nachhaltigen positiven Folgen für Mönchengladbach – und sein Unternehmen – überzeugt: „Die Seestadt mg+ ist einmalig und passt zu der sehr massiven Dynamik, die in Mönchengladbach herrscht. Hier fügt sich gerade einiges zusammen.“ Franken ist Geschäftsführender Gesellschafter der Catella Project Management GmbH, die die Seestadt mg+ realisiert. „Mönchengladbach ist für uns als Investitionsstandort hochinteressant: eine wachsende Stadt mitten im Ballungszentrum von Nordrhein-Westfalen. Bereits seit einigen Jahren beschäftigen wir uns mit Standorten, die als Mobilitäts-HUB fungieren – ein Hauptbahnhof etwa bietet ideale Voraussetzungen für urbane und nachhaltig aufgestellte Quartiere. Unser Projekt Grand Central in Düsseldorf mit rund 1.000 Wohnungen mag dazu als Beispiel gelten“, so Franken.
Der Wirtschaftsstandort war zu Gast bei Catella im Düsseldorfer Medienhafen und sprach exklusiv mit dem Catella-Geschäftsführer über die nächsten zu erwartenden Schritte auf dem 14 Hektar großen Areal. Was Klaus Franken wichtig ist: „Wir stellen uns bei jedem Projekt die Frage: Was brauchen die Menschen? Danach bauen wir.“ Um die Wünsche der Mönchengladbacher zu berücksichtigen, bieten Catella und die Stadt regelmäßige Bürgerversammlungen an. „Wichtig ist, dass der Dialog gefördert wird. Wir kommen, um zuzuhören“, verspricht Klaus Franken.
Herr Franken, Ihr Unternehmen Catella investiert rund 750 Millionen Euro in das neue Wohnquartier Seestadt mg+ in direkter Nachbarschaft zum Hauptbahnhof. Warum interessiert sich ein so großer Konzern wie Catella für eine Stadt wie Mönchengladbach?
Klaus Franken: Mönchengladbach ist ein Aufbruchstandort. Eine Stadt wie München ist total entwickelt, da gibt es höchstens noch Seitwärtsbewegungen. In Mönchengladbach kann dagegen noch viel passieren, und dabei möchten wir mitwirken. In Mönchengladbach strahlt ein Projekt wie die Seestadt viel weiter über die Grenzen hinaus, als wenn ich dasselbe in München oder Berlin plane. Ein weiterer Grund für uns, in Mönchengladbach zu investieren, war der Masterplan MG 3.0. Die Pläne zur Bebauung des Areals hinter dem Mönchengladbacher Hauptbahnhof sind ja bekanntlich aus dem Masterplan entstanden. Dieser ist – und das ist ein Novum – von der Bürgerschaft sowie engagierten Unternehmen und Unternehmern aus Mönchengladbach finanziert worden. Das ist ein Vorgang, der uns beeindruckt und entscheidend dazu bewogen hat, 2016 an der europaweiten Ausschreibung für die Beplanung dieser Fläche teilzunehmen. Solch eine Eigeninitiative und Motivation der Bürgerschaft ist für Unternehmen wie das unsere immer auch ein gutes Investitionsumfeld. Wir haben dann erfreulicherweise den Zuschlag für die Realisierung des Projekts bekommen und wollten mit dem Projektnamen, den wir im Frühjahr bei der MIPIM-Messe in Cannes vorgestellt haben, direkt ein Zeichen setzen.
Welches?
Kern unserer Pläne war stets das Anlegen eines Sees, rund 15.000 Quadratmeter groß. Viele haben befürchtet, dies werde nun zwar groß angekündigt, aber nie umgesetzt. Um solchen Stimmen von Beginn an den Wind aus den Segeln zu nehmen, ist der Projektname „Seestadt mg+“ entstanden und nach außen ein echtes Statement, dass wir es mit diesem See auch wirklich ernst meinen. Für die Seestadt stehen zwei Farben: grün und blau. Blau symbolisiert die große Wasserfläche inmitten des neuen Wohngebiets, das Grün steht für die vielen Frei- und Naturflächen, die ebenfalls vorgesehen sind.
Was macht für Catella den Reiz an der Lage des Areals aus?
Sie hat den Charme, dass sie in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof gelegen ist. Außerdem ist sie, anders als beispielsweise viele Flächen in Düsseldorf, nicht massiv verdichtet; dadurch ergibt sich ein großer Spielraum bei der Gestaltung des Projekts. Der Hauptbahnhof ist außerdem ein Mobilitäts-Hub. Mobilität ist ein limitierender Faktor für die Zukunft. Da wir unsere Projekte als Investment sehr langfristig für viele Jahre und Jahrzehnte betrachten müssen, ist für uns der Mietertrag entscheidend. Und der Mietertrag ist nur dann gesichert, wenn das Produkt gut funktioniert. Ein Produkt irgendwo am Stadtrand, wo ich auf das Auto angewiesen bin, wäre für uns als Investment riskanter. Die Verkehrssituation gerade in NRW wird sich in Zukunft nicht entspannen, im Gegenteil: Der Autoverkehr nimmt von Jahr zu Jahr weiter zu. Deswegen muss ich als Investor auf andere Verkehrsträger setzen können, damit meine Mieter später nicht auf das Auto angewiesen sein müssen. Die schnelle Erreichbarkeit von Angeboten im ÖPNV ist daher für uns ein wichtiges Argument.
Das heißt, Sie suchen sich für Ihre Investment-Projekte generell Innenstadtlagen, möglichst in der Nähe von ÖPNV-Zentren, aus?
Richtig. In Düsseldorf kann man unser Grand Central-Projekt am Hauptbahnhof als gutes Beispiel nennen. Unser relativ neues Projekt am Wimmersberg in Erkrath ist direkt an einer zentralen S-Bahn-Station gelegen. Dazu berücksichtigen wir die Themen Car-Sharing und E-Bikes, die in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen werden. Das Thema Mobilität ist ein ganz wichtiges Element für moderne Quartierentwicklung. Denn wir schaffen nicht nur ein Wohngebiet: Eine Seestadt ist einmalig – von der Lage her, aber auch von der Konfiguration der Serviceleistungen, die damit verbunden sind.
Welche wären das am Beispiel der künftigen Seestadt?
Wenn ich demnächst in der Seestadt wohne, wache ich morgens auf und muss zur Arbeit, beispielsweise nach Düsseldorf. Beim Frühstück checkt mein Smartphone Wetterlage und die aktuelle Verkehrssituation. Dann berechnet es, wie lange ich mit dem Fahrrad, dem Zug oder dem Auto zum Arbeitsplatz brauchen würde und ermittelt auch die Kosten, die mir pro Weg entstehen würden. Somit kann ich mich, abhängig von Faktoren wie Wetter, Verkehr und Kosten, jeden Tag aufs Neue entscheiden, wie ich zur Arbeit gelange; die App schlägt mir dabei vor, was der jeweils optimale Verkehrsträger für mich wäre.
Das heißt, Quartiersentwicklung und Mobilität geht für Catella Hand in Hand.
Ja, beides gehört zusammen, in Zukunft noch mehr als zurzeit. Nach diesem Prinzip entwickeln wir seit fünf, sechs Jahren neue Wohnquartiere, beispielsweise das Living Circle an der Wehrhahn-Linie in Düsseldorf. Neben dem ÖPNV spielt aber auch der Radverkehr für uns eine ganz wichtige Rolle. Das E-Bike wird ein zunehmend wichtigerer Verkehrsträger, und darauf müssen wir auch baulich reagieren. Wenn ich ein E-Bike im Wert von 3.000 Euro besitze, will ich das ja nicht in der Seestadt am nächsten Laternenpfahl anketten oder in den Fahrradkeller schieben. Dafür möchte ich eine separate Box haben, in der ich das E-Bike sicher aufbewahren und möglichst noch weitere Utensilien wie Helm und ähnliches verstauen kann. Ein Projekt wie die Seestadt muss so etwas mitliefern.
Um den Verkehr der Zukunft einschätzen zu können: Arbeiten Sie dabei mit externen Experten zusammen?
Wir nutzen dafür in der Tat verschiedene Netzwerke und arbeiten eng mit Hochschulen zusammen, um immer am Puls der Entwicklung zu sein. Das Thema Thema Zukunftsforschung ist ganz wichtig für die Konfiguration unserer Projekte. Wir müssen gewissermaßen im Voraus erahnen, was in den nächsten Jahren in Sachen Mobilität oder auch Energieeffizienz passiert.
Was macht Sie sicher, dass sich die Nachfrage nach Wohnen in der Seestadt für Sie rechnen wird?
Das Einfamilienhaus am Stadtrand ist aus meiner Sicht eine vom Aussterben bedrohte Investitionsart. Immer mehr Familien möchten in der Stadt bleiben, weil sie sich beispielweise nicht unbedingt zwei Autos leisten möchten oder können, aber trotzdem mobil sein müssen. Familien, die zwei Pkw besitzen, müssen dafür mindestens rund 1.000 Euro von ihrem Nettoverdienst investieren. Laut ADAC kosten Kauf, Wartung und Versicherungen für einen einfachen Golf 508 Euro pro Monat – und dann haben sie nur einen Golf, keine Familienkutsche. Diese Vorhaltekosten belasten Haushalte. Bei unseren Wohnangeboten berechnen wir vorab, welche Miete sich Familie überhaupt leisten können – wir sprechen von Budgetmieten – und richten danach unser Angebot aus. Der Schlüssel dabei ist, die Nutzung der Wohnräume in Relation zur Quadratmeterzahl zu optimieren.
Können Sie das anhand eines Beispiels erklären?
Mieter bringen in der Regel ihre Möbel mit. Die müssen in unsere Wohnungen passen. Beispiel Schlafzimmer: Zu 90 Prozent stehen darin ein Doppelbett, zwei Nachttischschränke und ein Kleiderschrank, rund drei Meter lang. Das heißt, eine Wand in unseren Schlafzimmern muss mindestens 3,10 Meter lang sein, damit dieser Schrank dort hineinpasst. Ansonsten halten wir die Quadratmeterfläche im Schlafzimmer zugunsten der anderen Räume so gering wie möglich; 13 Quadratmeter reichen hier völlig aus, eine größere Schlafzimmerfläche bringt den Mietern überhaupt keinen Mehrwert. Unsere Wohnzimmer dagegen sind großzügig geschnitten und verfügen über eine große Fensterfront.
Sie schneidern die Wohnungen auf die potenziellen Mieter zu?
So kann man es sagen. Wir schauen ganz genau: Was brauchen die Menschen eigentlich, was gefällt ihnen, was gefällt ihnen nicht. Und danach bauen wir. Das ist nicht ganz so selbstverständlich, wie es klingt. In der Wohnungsbaubranche wird viel nach Standards gearbeitet, aber das ist heutzutage nicht mehr unbedingt das, was die Menschen brauchen und wollen. Das Bedarfsprofil der 60er Jahre – drei Zimmer, Küche, Diele Bad – war ein ganz anderes, als was wir 2018 haben.
Wer ist Ihre Zielgruppe?
Alle Alters- und Einkommensklassen. Wir bauen für Menschen zwischen null und über 100 Jahren. Null, weil wir in unseren Quartieren eine Kinderbetreuung schon ab einem Alter von vier Monaten anbieten, gewissermaßen als Service für junge Familien. Über 100, weil wir auch begleitendes Wohnen im Portfolio haben, damit Menschen künftig sehr viel länger in ihren Wohnungen bleiben können. Ein großer Teil der Wohnungen in der Seestadt mg+ werden daher auch für Rollatoren geeignet und barrierefrei sein. Wir bieten geförderte Wohnungen, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen an, das heißt, wir haben für alle Zielgruppen entsprechende Angebote. Am Ende des Tages werden in der Seestadt mg+ 1.500 Wohnungen entstehen – da werden wir uns nicht auf eine Zielgruppe beschränken können. Wir möchten in unseren Wohnquartieren einen repräsentativen Durchschnitt der Stadtbevölkerung abbilden und bauen daher für den unteren bis gehobenen Mittelstand. Außen vor ist in unseren Konzepten das absolute Luxussegment, das nur für ein bestimmtes, anspruchsvolles Klientel in Frage kommt. Die Star-Fußballer von Borussia Mönchengladbach werden bei uns also eher keine für sie passende Wohnung finden…
Sie bieten die Betreuung von Kindern und Senioren an. Gehört das generell zur Philosophie von Catella?
Ja, solche Serviceangebote sind Teil unseres Quartiermanagements. Besonders ist beispielsweise die Möglichkeit, bei uns Kinder ab einem Alter von vier Monaten in die Obhut professioneller Betreuer zu geben. Der Fachbegriff hierfür lautet Großtagespflege, was ich schrecklich finde. In einem unserer Düsseldorfer Objekte, dem Living Circle, heißt das „Haus der kleinen Leute“ und erfreut sich einer riesigen Nachfrage. Es gibt jungen Müttern die Chance, schnell wieder in ihren Beruf einzusteigen und sie wissen ihr Kind gut aufgehoben. Die Betreuungseinrichtungen sind direkt im Wohnquartier und damit fußläufig erreichbar; das heißt, man spart jede Menge Zeit und Kosten, weil man nicht mehr quer durch die Stadt zum nächsten Kindergarten fahren muss. Außerdem bieten wir in unseren Objekten auch einen Reinigungs- und Handwerkerservice an.
Sie haben sich die Nähe zum Mönchengladbacher Hauptbahnhof bewusst ausgesucht, dieser ist aber bekanntlich in einem jämmerlichen Zustand. Als Oberbürgermeister Hans Wilhelm Reiners unlängst einen „Brandbrief“ an die Deutsche Bahn geschrieben und auf die katastrophalen Zustände dort hingewiesen hat, standen Sie wahrscheinlich hinter ihm und haben ihm kräftig auf die Schulter geklopft.
Im übertragenen Sinne haben wir das tatsächlich gemacht. Die Aussage des OB war eine wichtige Message seitens der Stadt, dass sie nicht gewillt ist, die Zustände am Mönchengladbacher Hauptbahnhof weiter zu akzeptieren. Auch für uns war dies natürlich ein Zeichen, denn die Verantwortlichen der Stadt wissen auch, dass wir als Unternehmen an diesem Standort eine dreiviertel Milliarde Euro investieren – und das tut weh, wenn nebenan ein zentraler Verkehrsknotenpunkt in einem miserablen Zustand ist. Er wird in den kommenden Wochen und Monaten wohl nicht schön, aber er wird besser.
Anders als im Bahnhof wird dafür im unmittelbaren Umfeld investiert, und das auch abgesehen von Ihrem Projekt.
Das ist sehr erfreulich. Der Platz der Republik wird mit mehreren Millionen Euro umgestaltet, es wird das neue Gladbach Center geben. Alles, was sich im Umfeld des Hauptbahnhofs befindet, hat eine sehr massive Dynamik bekommen. Dies bedeutet für die Zukunft, dass man auch außerhalb unseres Projekts gute Rahmenbedingungen vorfinden wird.
Glauben Sie, dass es den Investor für das Gladbach Center ohne die Seestadt mg+ gegeben hätte?
Das ist Spekulation. Fakt ist, dass sich in Mönchengladbach derzeit einiges zusammenfügt. Die Stadt will diese Entwicklung, die Bürger stehen hinter dieser Entwicklung. Die Stadt investiert in den öffentlichen Raum. Stadtentwicklung ist niemals eine solitäre Geschichte. Wichtig ist, dass es dabei Quantensprünge gibt. Für Düsseldorf beispielsweise war der Rheinufertunnel ein solcher Quantensprung. Mönchengladbach hat mit dem Masterplan MG 3.0 etwas Vergleichbares angestoßen. Diese Aufbruchsstimmung ist etwas, was sehr wichtig ist, weil sie die Menschen, die in der Stadt leben, mitzieht. Ohne sie wäre das neue Gladbach Center vielleicht nie gekommen. Dieser Spirit in einer Stadt muss da sein, denn es nützt gar nichts, wenn ich mein Projekt ganz klasse finde, die Menschen, die in der Stadt leben, aber nicht.
Ich bin immer auf der Suche nach Schlagzeilen, deshalb die Frage: Ist Mönchengladbach für Sie derzeit die spannendste Stadt in Nordrhein-Westfalen?
Mönchengladbach ist eine der spannendsten Städte in NRW. Das Seestadt-Projekt ist sicherlich in unserem Bundesland das spannendste Projekt, das es gibt, weil es eine Riesenfläche ist und weil es direkt am Hauptbahnhof gelegen ist. Wir von Catella definieren Städte immer vom Bahnhof aus, denn das ist der Hotspot einer jeden Stadt. Hauptbahnhöfe waren früher oft schmuddelig und hatten nicht das beste Image, aber hier hat sich einiges getan, weil sie inzwischen die Hauptverkehrsachsen in vielen Städten sind. Düsseldorf entwickelt sich um den Hauptbahnhof massiv, genauso Frankfurt. Bahnhöfe sind die Kristallisationspunkte für moderne Stadtentwicklung.
Zurück zur Seestadt mg+: Wie sieht der konkrete Zeitplan? Was wird in 2019 dort passieren?
Der Bebauungsplan ist jetzt in der Aufstellung, Gutachten werden erstellt, die Pläne daran angepasst. Ich hoffe, dass wir im Herbst 2019 den Bebauungsplan stehen haben. Auf dieser Basis können dann Bauaufträge genehmigt werden.
Das heißt, kurz danach rollen die ersten Bagger auf das Gelände?
In einem Teilbereich wollen wir sogar schon deutlich früher, voraussichtlich im Frühjahr 2019, dort anfangen. Wir haben dafür verschiedene Dinge in Planung, um das Areal für die Öffentlichkeit freizugeben. Vorgesehen ist ein Eventbereich mit Interims-Gastronomie, wo Festivals und Veranstaltungen stattfinden sollen. Für uns ist das ein ganz wichtiger Schritt, weil wir so den Standort von Anfang an mit einem positiven Image besetzen können. Außerdem beschleunigt es unsere lokale Verwurzelung. Wir nehmen die Wünsche der Bürger, was wir bauen sollen, sehr ernst. Dafür stehen wir mit ihnen bei regelmäßigen Bürgerversammlungen im regen Austausch. Wir wollen den Bürgern kein fertiges Projekt vor die Nase setzen. Wir kommen, um zuzuhören!
Das Interview mit Catella-Geschäftsführer Klaus Franken
führte Wirtschaftsstandort-Redakteur Jan Finken
„Wir kommen, um zuzuhören“, ist ein Beitrag aus der aktuellen
Ausgabe von Wirtschaftsstandort Mönchengladbach.
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